Vendre

Vous avez reçu deux offres d'achat le même jour, que faire ?

Vous décidez de vendre un logement vous appartenant et très rapidement, vous recevez deux offres d'achat, au même prix, le même jour. Sachez que vous pouvez en privilégier une.

 

Si vous recevez 2 offres d'achat au même prix et le même jour, vous êtes libre de choisir celle que vous souhaitez.

 

La validité d’une offre d'achat immobilière

L’article 1113 du code civil dispose que la vente d’un bien est formée par la rencontre d’une offre d'achat et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

En d’autres termes, on considère que la vente est formée s’il y a accord entre les parties sur la chose, le prix et les conditions de la vente envisagée. Cet accord se matérialise par l’émission d’une offre d’achat acceptée par son destinataire.

L'offre d'achat comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

 

Offres concomitantes : le libre choix du vendeur

Lorsque vous recevez deux offres d'achat le même jour, chacun des potentiels acheteurs pourrait essayer de vous faire choisir son offre plutôt que l’offre en argumentant sur le fait qu’il l’a fait en premier. 

Or la jurisprudence des cours d’appel de Paris et de Besançon n’est pas de cet avis. Elle rappelle qu’en cas d’offres concomitantes, arrivant à destination du vendeur la même journée, ce dernier dispose d’un libre choix entre les offres reçues. Il n’est donc pas question de privilégier celle émise avant l’autre, vous êtes libre de choisir celle qui vous paraît la plus sûre.

Articles 1113 et 1114 du code civil, Cour d’appel de Besançon, 09 juin 1999, Cour d’appel de Paris, 8^e chambre A, 12 décembre 2002

 

Louer

 12 avantages de passer par une agence pour louer son bien immobilier :

Il peut être tentant de se charger seul(e) de la gestion locative de son logement pour réaliser des économies. Pourtant, avoir recours à un agent immobilier permet de gagner beaucoup de temps et d’énergie et de louer votre bien en respectant le cadre légal.

L'agent immobilier vous permet de mettre en location tout en respectant la législation.
 

 Sommaire

1.    L'agent immobilier s'assure que votre logement est décent

2.   Faire réaliser les diagnostics obligatoires

3.  Les honoraires d'agence sont compris entre 8 et 12 €/m² en moyenne

4.  Fixer le loyer au prix du marché avec l'agence immobilière

5.  Rédiger une annonce attractive pour louer votre logement 

6.  Réaliser les visites avec les différents candidats

7.  Sélectionner le meilleur candidat pour éviter tout problème

8.  Rédiger le bail de location dans les règles de l’art

9.  Effectuer l’état des lieux d’entrée avec le locataire

10. La garantie loyers impayés proposée par l'agence immobilière

11. La gestion courante du bien en location

12. Organiser le départ du locataire

 

1. L'agent immobilier s'assure que votre logement est décent

La loi vous oblige à mettre en location un logement décent. Mais certains critères peuvent parfois échapper à des propriétaires bailleurs de bonne foi, qui ne savent pas forcément si leur logement répond à tous les critères de décence et par où commencer. Louer son bien avec une agence vous permet de pouvoir compter sur les connaissances d’un professionnel pour avoir la certitude que votre logement est aux normes et peut être loué en l’état. Si vous devez prévoir des travaux et/ou des aménagements spécifiques, l’agent immobilier saura vous guider et vous accompagner.

2. Faire réaliser les diagnostics obligatoires

Vous devez faire réaliser des diagnostics par un professionnel et les annexer au contrat de bail. Parmi ces diagnostics, on relève :

Le DPE (diagnostic de performance énergétique)

Le cas échéant, un constat de risque d’exposition au plomb

Et un état des risques naturels et technologiques (inondation, séismes, contamination chimique, etc)

Mais cette mission peut s’avérer chronophage, dans la mesure où vous devez trouver un professionnel, organiser sa venue, recueillir les diagnostics obligatoires. En louant votre appartement avec une agence, vous n’aurez pas à vous charger de tout ça.

 

Bon à savoir : 

Les diagnostics à fournir obligatoirement au locataire varient entre 3 et 6.

 

3. Les honoraires d'agence sont compris entre 8 et 12 €/m² en moyenne

Faire louer son bien par une agence représente certes un coût, mais ce coût reste assez raisonnable, en particulier si l'on tient compte de l'ensemble des missions prises en charge par l'agent immobilier. En général, on estime que le coût de la gestion locative s'élève à 5 à 10 % hors taxes du montant des loyers encaissés. La découpe du territoire ainsi que les frais d'agence se font de la façon suivante :

- Zone très tendue : 12 €/m² pour Paris et 68 villes limitrophes.

- Zone tendue : 10 €/m² pour 1 149 villes de 28 agglomérations (Lyon, Bordeaux, Toulouse...).

- Zone non tendue : 8 €/m² pour le reste du territoire.

 

4. Fixer le loyer au prix du marché avec l'agence immobilière

Fixer un loyer le plus juste possible n’est pas une mince affaire, car cela nécessite notamment une excellente connaissance du marché immobilier local. L’agent immobilier qui loue votre bien est donc le plus à même d'évaluer tous les critères à prendre en compte : la localisation du bien, son état général, sa surface, le nombre de pièces, l’agencement, la présence ou non d’espaces extérieurs, et les loyers pratiqués dans le même secteur pour des biens similaires. L’agent immobilier est un homme de terrain qui pourra vous expliquer quels sont les critères pris en compte et quel est le loyer qui sera le plus intéressant pour vous au regard du marché et de la demande des locataires solvables.

 

QUID DE L'ENCADREMENT DES LOYERS :

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi « ELAN » réintroduit ce mécanisme à titre expérimental. Pas encore en vigueur, son application dépend de la publication d’arrêtés préfectoraux qui devraient s’appliquer d’ici l’été 2019. Le gouvernement a, en effet, autorisé la ville de Paris à réintroduire l’encadrement des loyers sur l’ensemble de son territoire.

 

 

5. Rédiger une annonce attractive pour louer votre logement 

On pourrait penser que la rédaction de l’annonce est à la portée de tous, et pourtant, là encore, beaucoup de propriétaires bailleurs peuvent subir les conséquences d’une annonce mal rédigée. Tout d’abord, elle doit respecter la législation, et donc exclure les mentions discriminatoires (concernant l’origine ethnique, la religion, etc) qui pourraient valoir une procédure devant le Défenseur des droits. De plus, l’annonce doit se montrer à la fois claire et exhaustive, ce qui n’est pas évident non plus. Louer votre bien par une agence vous garantit donc la large diffusion d’une annonce attractive. Sans oublier qu’une annonce donne lieu à de nombreux appels auxquels il faut répondre. L’agent immobilier va alors se charger de répondre aux appels, de relever les informations concernant les personnes intéressées, et de fixer les rendez-vous.

6. Réaliser les visites avec les différents candidats

Une fois que l’annonce est parue et qu’elle a apporté un certain nombre de candidatures potentielles, il est évidemment essentiel de faire visiter le bien aux candidats. En effet, plus le nombre de candidats sera important, et plus vous aurez des chances de trouver le profil idéal. En revanche, cela nécessite énormément de temps et d’énergie, c’est pourquoi il est préférable de confier cette tâche à un agent immobilier.

 

BON À SAVOIR :

L’agent immobilier peut également vous aider à déclarer vos revenus fonciers.

 

7. Sélectionner le meilleur candidat pour éviter tout problème

Un candidat idéal est d’abord un candidat solvable, c’est-à-dire un candidat dont la situation, les revenus et les garanties vont vous garantir le paiement du loyer chaque mois. Bien que ce paramètre soit parfois difficile à évaluer, il ne suffit pas non plus. Il est également indispensable d’opter pour un candidat agréable, souriant, poli et ponctuel, car il va être amené à vivre dans le logement, à utiliser les équipements et à cohabiter dans l’immeuble au contact d’autres personnes. Ces critères sont donc également incontournables, pour favoriser un locataire respectueux des lieux et des autres habitants de l’immeuble. Louer son bien en agence permet de se reposer sur l’intuition d’un professionnel qui a l’habitude de voir passer des dizaines de candidatures chaque jour, et qui sait donc quels candidats sont dignes de confiance.

 

8. Rédiger le bail de location dans les règles de l’art

Le contrat de bail est obligatoirement signé avec le locataire et il doit être rédigé soigneusement. Il s’agit d’un document qui encadre la location, précise les droits et les devoirs du locataire, qui doit contenir certaines mentions obligatoires et faire référence à certains textes de loi pour être valable. Bref, le bail est très encadré et ne peut en aucun cas être rédigé au hasard. L’agent immobilier connaît parfaitement le cadre juridique qui s’applique aux baux et propose un contrat légal, qui vous protège en tant que propriétaire, et qui permet de faciliter les relations futures avec le locataire. 

9. Effectuer l’état des lieux d’entrée avec le locataire

Bien qu’il s’agisse du point de départ de la location, l’état des lieux à lui seul peut être source de litiges par la suite avec le locataire. Il est donc impératif d’établir un document très précis dès son arrivée. Si vous louez votre appartement avec une agence, l’agent immobilier va ainsi se charger de rédiger l’état des lieux et il saura se montrer très attentif à chaque élément lors de la visite avec le locataire.

 

10. La garantie loyers impayés proposée par l'agence immobilière

Les loyers impayés représentent la principale crainte des propriétaires bailleurs. Or, l'agent immobilier peut non seulement se charger du recouvrement en cas de loyers impayés, mais il peut également vous proposer une assurance loyers impayés (GLI), qui peut être comprise dans le contrat de gestion locative.

 

BON À SAVOIR :

Un agent immobilier vous conseille sur la meilleure stratégie à mettre en place pour vous limiter le risque de loyers impayés.

 

11. La gestion courante du bien en location

Une fois qu’un locataire est en place dans le logement, le travail ne s’arrête pas pour autant ! Il faut se charger de recueillir le loyer, de relancer le locataire le cas échéant, d’éditer les quittances de loyer, de s’occuper des désagréments que peut rencontrer le locataire, d’effectuer les réparations obligatoires, etc. Bref, la gestion locative courante comporte également plusieurs missions qu’il est judicieux de confier à un professionnel qui pourra intervenir rapidement et échanger efficacement avec le locataire.

12. Organiser le départ du locataire

Tous les locataires sont amenés à partir du logement un jour ou l’autre et ce départ se prépare en amont, puisqu’il faut notamment prévoir l’état des lieux de sortie, rendre tout ou partie du dépôt de garantie au locataire après son départ, s’entendre avec le locataire à propos de l’usure de certains équipements, etc. En louant votre bien avec une agence, vous pourrez vous décharger de ces missions et avoir la garantie que le départ du locataire se déroule dans les meilleures conditions.

 

Les délais de préavis pour un bail de location :

Location vide/Location meublée :

-          Zone très tendue : UN MOIS

-          Zone tendue : UN MOIS

-          Zone détendue : TROIS MOIS (sauf si son motif est motivé : décès, perte travail, etc…)

 

Louer

Encadrement des loyers :

En zone dite « très tendue », dans certains cas, le propriétaire est soumis à l'encadrement des loyers. Il peut appliquer au locataire un complément de loyer, déterminé sous certaines conditions. Le locataire qui conteste ce montant doit respecter une procédure précise.

Le complément de loyer est le surplus du loyer compris entre le loyer de référence majoré et le loyer souhaité. 

Sommaire

1. Les villes concernées par le Complément de Loyer

2. Comment déterminer le montant du complément de loyer?

3. Que faire si le locataire conteste?

1. Les villes concernées par le complément de loyer

Dans les communes situées en zones dites très tendues, le propriétaire peut faire payer un complément de loyer à son locataire. Actuellement, les communes ou groupements de communes concernés par ce complément de loyer sont les suivants : 

Paris, 

Lille, Hellemmes et Lomme

Les villes de la Plaine commune, à savoir Aubervilliers, La Courneuve, Epinay sur Seine, L’île Saint Denis, Pierrefitte sur Seine, Saint Denis, Saint Ouen sur Seine, Stains, Villetaneuse

Les villes de l'Ensemble Est (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville)

Lyon et Villeurbanne.

Dans ces communes, si le logement loué présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, le propriétaire peut facturer à son locataire un complément de loyer.

Il n’existe pas de liste légale de ce que constitue une caractéristique de localisation ou de confort. En cas de litige, l’issue finale dépendra de l’appréciation souveraine des juges.

2. Comment est déterminé le montant du complément de loyer ?

Le logement, qui se voit appliquer un complément de loyer, doit avoir des caractéristiques de localisation et confort qui réunissent les conditions suivantes : 

Ne pas avoir été prises en compte dans la détermination du loyer de référence (comme par exemple le nombre de pièces ou l’époque de construction)

Être déterminantes en comparaison avec des logements de même catégorie, dans un même secteur géographique

Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges récupérables ou des travaux d’économie d’énergie.

Dans le cadre d’un bail mobilité, il n’est pas possible pour le locataire de faire appel à la commission départementale de conciliation.

3. Que faire si le locataire conteste ?

Le locataire, qui entend contester le montant ou la réalité même du complément de loyer, peut le faire mais en respectant une procédure précise. Il doit dans un premier temps saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois suivant la signature du bail. Le propriétaire devra apporter la preuve que le complément de loyer est bien justifié. 

Si propriétaire et locataire parviennent à un accord entre eux, le montant du loyer sera celui déterminé par l’accord de conciliation rédigé par la commission. Ce nouveau loyer s’appliquera de façon rétroactive, à compter de la date de prise d’effet du bail de location. 

En cas de désaccord à l’issue de la tentative de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge tranchera alors le litige et sa décision s’imposera aux parties. Le montant du nouveau loyer s’appliquera à compter de la date de prise d’effet du bail.

Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite la loi ELAN

 

Louer

 

Caution locative : tout ce qui change en 2022

En 2022, il y a du nouveau concernant la caution dans le cadre d’un contrat de location. Encadrement du montant pour lequel s'engage la caution, signature électronique... ce qui change pour le garant et le locataire.

1. La notion de cautionnement modifié en 2022

2. La durée d’engagement de la caution peut être déterminée

3. Fin de la mention imposée dans l’acte de cautionnement

4. La caution, c’est quoi exactement ?

La notion de cautionnement modifiée en 2022

Pour se protéger contre le risque des loyers impayés, les propriétaires demandent généralement à leurs locataires de trouver une personne de leur entourage (famille ou ami) qui se porte caution (ou garant) pour eux. 

Cela signifie que cette personne s'engage par un acte de cautionnement à se substituer au locataire s’il ne parvient plus à payer ses dettes locatives. 

Une ordonnance datant de septembre 2021 a apporté plusieurs modifications au système de cautionnement. 

Celles-ci sont entrées en vigueur le 1er janvier 2022. Premier changement majeur : la modification de la définition du cautionnement. 

En effet, désormais, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

La caution concerne d’éventuels loyers impayés, les charges locatives et les frais engagés pour remettre le logement en état, si cela est prévu dans le bail de location. 

Le montant maximum pour lequel le garant s’est engagé est également précisé dans le contrat. 

La définition du cautionnement est donc plus précise qu’auparavant. 

En effet, jusqu’en décembre 2021, l’article 2228 du Code Civil prévoyait seulement que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

La réglementation dresse la liste des documents qu'un propriétaire peut demander à la caution.

 

La durée d’engagement de la caution peut être déterminée

Avant 2022, l’engagement de la caution ne pouvait pas être interrompu durant la période de location. 

Le garant devait donc attendre la fin du bail pour en être délivré.

 Dorénavant, le texte précise que l’engagement de la caution peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Dans le premier cas, le garant ne peut retirer sa caution avant le terme prévu, sauf si le contrat précise que certains événements peuvent mettre fin à sa caution (divorce, décès du locataire…).

Dans le deuxième cas, le garant est libre de mettre fin à son engagement à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. 

Pour mettre fin à son engagement, il suffit au garant d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire. 

Néanmoins, il est important de préciser que la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du contrat de location en cours. 

Le garant reste donc tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du bail de location.

L’engagement pris par la caution concerne les loyers, les charges et les travaux de remise en l'état du logement, si cela est prévu dans le bail.

Fin de la mention imposée dans l’acte de cautionnement

Depuis janvier 2022, il y a également du changement en ce qui concerne l’acte de cautionnement. 

Désormais, ce document écrit par lequel le garant s’engage envers le propriétaire à payer les dettes locatives du locataire peut être signé sous forme électronique. 

Cette signature par voie électronique suppose de recourir à un tiers de confiance pouvant contrôler et authentifier l'identité des signataires.

 De plus, les garants n’ont plus l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale pour exprimer leur consentement. 

Il suffit dorénavant que la mention apposée exprime clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres.

L’acte de cautionnement n’est donc plus considéré comme nul si la formule prévue par la loi n’a pas été recopiée mot pour mot. 

Auparavant, l'oubli d'un mot de la formule pouvait suffire à désengager le garant de ses responsabilités lors d'un litige. 

Cette réforme renforce donc la responsabilité du garant puisqu’il n’a plus la possibilité de s’appuyer sur une mauvaise formulation pour contester ses responsabilités en cas de défaillance du locataire.

Le garant peut contester la validité du bail sur lequel porte l'acte de cautionnement.

La caution, c’est quoi exactement ?

Souvent confondue avec le dépôt de garantie, qui est la somme d'argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature de son contrat de location, la caution, couramment désignée sous le terme de « garant », est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (loyer, charges, frais de remise en état du logement…).

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives du locataire, ses biens personnels, ses revenus et le logement dont il est propriétaire peuvent être saisis à la demande du propriétaire. 

Nous pouvons distinguer deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. 

La première permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

De son côté, la caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même chercher à savoir si le locataire pourrait payer. 

Dans le cadre d’une caution solidaire, le propriétaire peut envoyer une lettre de mise en demeure au garant pour déclencher une procédure, si les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord. 

Sans réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le recouvrement des sommes.

Le type de caution choisi par le propriétaire doit être indiqué dans l'acte de cautionnement.